Op 26 maart 2024 gaven mijn collega Elizabeth Stegeman en ik een lezing over actualiteiten in het huurrecht. We behandelden daarbij onder meer de vraag in hoeverre ongemakken in een woning kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Daarbij bespraken we de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:619) van 2 februari 2024, die veel stof heeft doen opwaaien. In deze zaak stond de vraag centraal of enkel glas in de woning als gebrek moest worden aangemerkt. De kantonrechter beantwoordde die vraag bevestigend. Dit was opmerkelijk, aangezien er een maatschappelijk debat gaande was waarbij minister De Jonge tweemaal oordeelde dat enkel glas niet per definitie als gebrek kon worden opgenomen in het Gebrekenboek (Kamerstukken II 27 926, nr. 370 en nr. 380).
De rechter oordeelde dat maatschappelijke ontwikkelingen, zoals het Klimaatakkoord van Parijs, de uitspraak van Urgenda en de stijgende energiekosten, de norm hebben verschoven. Waar enkel glas voorheen als acceptabel werd gezien, vormt het nu een gebrek vanwege het aanzienlijke warmteverlies dat daarmee gepaard gaat. Dat dit standpunt in de rechtspraak is veranderd, is ook terug te zien in de praktijk: inmiddels heeft 81% van de particuliere huurwoningen dubbel glas, wat het verschil in huurgenot onderstreept. De rechtbank hanteerde in zijn uitspraak de volgende overweging:
“Wat in het verleden normaal was, hoeft dat heden ten dage niet meer te zijn en kan onder een gebrek als bedoeld in dit artikel vallen.”
Een recente uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2024:3265) bevestigde ditzelfde principe. Hier klaagden huurders over gebreken zoals schimmel, tocht en verhoogde formaldehyde- en CO2-waarden in hun woning. De verhuurder stelde dat deze gebreken normaal waren gezien de leeftijd van de woning (gebouwd in 1973), maar de kantonrechter oordeelde met betrekking tot de geconstateerde tocht dat dit in de huidige tijd niet meer als acceptabel wordt gezien.
In deze zaak was er sprake van ernstige luchtlekkages, waarbij de wind merkbaar door de woning waaide. Hoewel de verhuurder aangaf dat dit bij oudere woningen veel voorkwam, oordeelde de kantonrechter dat huurders vandaag de dag meer mogen verwachten, zelfs van oudere woningen. Volgens de kantonrechter waren de gebreken zodanig dat ze het woongenot in ernstige mate beperkten. Ook in dit geval werd de uitspraak bevestigd dat “wat in het verleden normaal was, vandaag de dag niet meer hoeft te zijn.”
Het vonnis bevestigt dat de eisen die aan huurwoningen gesteld worden, veranderen met de tijd en dat verhuurders rekening moeten houden met deze veranderende normen. Het Klimaatakkoord, stijgende energiekosten, en maatschappelijke veranderingen zorgen ervoor dat huurders nu meer bescherming genieten tegen gebreken in hun woning, zelfs als die gebreken voorheen als aanvaardbaar werden gezien.
Heeft u als huurder te maken met gebreken in uw woning, of wilt u als verhuurder weten hoe u kunt voldoen aan de veranderende eisen van het huurrecht? Neem gerust contact met ons op voor advies. Wij helpen u graag verder met al uw vragen over het huurrecht.
