De feiten achter deze zaak

Omdat de huurder van deze horecazaak ten gevolge van de coronacrisis al maanden nagenoeg geen omzet had gedraaid en het water hem aan de lippen stond, had hij de huur over de maanden april tot en met juni onbetaald gelaten. De verhuurder nam hier geen genoegen mee en stapte naar de rechter en eiste ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het café.                                                                                                                     

De verweren van de huurder waren, zoals we al eerder in de kort geding jurisprudentie voorbij zagen komen, dat er enerzijds sprake was van een gebrek in de zin van art 7:204 BW en anderzijds van onvoorziene omstandigheden ex art 6:258 BW, waardoor hij vond dat een huurprijsverlaging gerechtvaardigd was.

Het vonnis van de rechtbank

Met betrekking tot de huurachterstand was de rechter van mening dat deze weliswaar bestond, maar dat dit feit niet zódanig ernstig was dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het horecapand rechtvaardigde.

Gebrek
Wat was het oordeel van de rechter hierover? Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten.

In navolging van veel kort gedingrechters, was ook deze bodemrechter van mening dat (op basis van de parlementaire geschiedenis) een dergelijke overheidsmaatregel als de huidige, inderdaad een gebrek is in de zin van dit artikel. De verhuurder had nog aangevoerd dat de huurder het pand kon gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten en er dus nog wel sprake was van het genot van de zaak. De rechter was echter van mening dat hiermee toch niet het huurgenot werd verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Derhalve was er volgens de rechter sprake van een gebrek.

Onvoorziene omstandigheden

Op grond van art 6:258 BW kan de rechter, wanneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden, een (huur)overeenkomst openbreken als hij vindt dat ongewijzigde instandhouding ervan, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, niet mag worden verwacht. Ook ten aanzien hiervan oordeelde de rechter in lijn met eerdere kort geding jurisprudentie. De rechter was van mening dat de huurder en verhuurder bij het sluiten van hun huurovereenkomst inderdaad geen rekening gehouden (kunnen) hebben met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij het pand langere tijd niet kan worden gebruikt als gevolg van de overheidsmaatregelen. De verhuurder had nog aangevoerd dat zich in het verleden wel andere pandemieën en crises hadden voorgedaan, maar daar was de rechter niet van onder de indruk. Uiteindelijk was de rechtbank dus van mening dat deze coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, wel degelijk als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW moet worden gezien.

Verlaging huurprijs

De crisis en de overheidsmaatregelen hebben, zo vervolgde de rechter, tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst geleid. En dit is van dien aard dat de verhuurder, gelet op de redelijkheid en billijkheid, niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De rechter vindt een huurverlaging dus gerechtvaardigd. De vraag is dan vervolgens “hoeveel en hoelang”? Ook deze bodemrechter bekeek, zoals ook in de kort geding jurisprudentie gebeurd is, per periode hoeveel de verlaging diende te zijn.

Omdat beide partijen geen verwijt te maken viel, moest het financieel nadeel verdeeld worden. Over de periode waarin de huurder de exploitatie van zijn horecazaak geheel moest staken, hoefde hij slechts 50% van de huurprijs te betalen. Ook in eerdere kort geding jurisprudentie is regelmatig geoordeeld dat over dergelijke periodes "de pijn moet worden verdeeld". Vervolgens oordeelde de rechter dat in de andere periode waarin het café wel open mocht, maar toch weer moest sluiten, de huurder een verlaging van 25% mocht doorvoeren.

Consequenties voor de praktijk

Het is de verwachting dat huurders met dit vonnis in de hand, het onderhandelingstraject met hun verhuurder met succes kunnen ingaan. Uiteraard, en zo blijkt ook wel uit dit vonnis, blijft het maatwerk. BENK Advocaten ondersteunt u hierin graag.

Mocht u meer over dit onderwerp willen weten of heeft u vragen daarover, neemt u dan contact op met mr. Elizabeth Stegeman, specialist huurrecht.

Email: Stegeman@benkadvocaten.nl 
Telefoon: 050-544 5382 of 06-2929 3638