Gebrek of onvoorziene omstandigheid

In onze vorige blogs hadden wij al aangekondigd dat wat ons betreft de vraag of de coronacrisis (dat wil zeggen de overheidsmaatregelen die dwingen tot tijdelijke sluiting), gezien kan worden als een gebrek dan wel als een onvoorziene omstandigheid, positief beantwoord moet worden. Uit de inmiddels verschenen jurisprudentie blijkt dat het leeuwendeel van de rechters dit ook van mening is.

Zo is er uiteraard de spraakmakende zaak geweest van de kantonrechter in Amsterdam, die moest oordelen of een luxe hotel met een beroep op onvoorziene omstandigheden in aanmerking kon komen voor een huurprijsverlaging. De kort geding rechter was van mening dat hier inderdaad sprake van was,  op grond waarvan de huurprijs (tijdelijk) met maar liefst 50% verminderd diende te worden.

Rechtspraak Rechtbank Noord- Nederland

Ondertussen zijn er ook in noord Nederland soortgelijke kwesties beslecht. De Rechtbank Noord-Nederland heeft inmiddels twee uitspraken gedaan waaruit blijkt dat de huurprijs wegens de corona maatregelen verminderd kan worden. In beide zaken was de kantonrechter van mening dat de corona crisis als een onvoorziene omstandigheid gezien moest worden, omdat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een dergelijke wereldwijde pandemie niet voor ogen hebben gehad en dus ook niet in hun overeenkomst hadden verdisconteerd. In de ene kwestie oordeelde de kantonrechter dat de huurder tijdelijk kon volstaan met het betalen van 2/3^e van de overeengekomen huurprijs (Rechtbank Noord-Nederland ECLI: 2020: 1979) en in de andere zaak met nog slechts 50 % daarvan (Rechtbank Noord-Nederland  ECLI: 2020: 2540).

Het loont derhalve voor huurders om een dergelijke gang naar de rechter te maken. Opgemerkt wordt wel dat het in beide gevallen om een kort geding ging, hetgeen met zich meebrengt dat er in een bodemzaak eventueel anders geoordeeld kan worden.

In de laatst genoemde zaak gaf de rechter aan de corona crisis naast een onvoorziene omstandigheid, deze ook als een gebrek te kwalificeren. Deze kantonrechter was namelijk van mening dat dit uit de parlementaire behandeling van de wettelijke gebrekenregeling volgt. Aangezien dit niet onbelangrijk is, citeren wij hier uit de desbetreffende passage:

“De vraag van de commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204BW, dat het genot dat de huurder mag verwachten geheel onmogelijk maakt”.

Hiermee staat derhalve wel vast dat een dergelijke overheidsmaatregel inderdaad ook een gebrek op kan leveren.

Zoals wij echter ook al eerder in onze blogs aangaven, dient hierbij direct wel te worden bedacht dat deze wettelijke regeling van regelend recht is en dus in de huurovereenkomst kan worden uitgesloten. In de bekende ROZ-modellen wordt dat inderdaad in de Algemene Voorwaarden gedaan.

Conclusie

Uit voorgaande volgt dat er (ook) in noord Nederland inmiddels rechters van mening zijn dat de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen zowel een gebrek als een onvoorziene omstandigheid kunnen opleveren, hetgeen met zich mee brengt dat een huurder tijdelijk een lagere huurprijs mag betalen. Dit maakt dat een huurder derhalve met een gerede kans op succes een dergelijke vordering bij de Rechtbank Noord-Nederland aanhangig kan maken.

Graag staan wij u in dergelijke procedures ter zijde of, nog beter, in het daaraan voorafgaande onderhandelingsproces.

Indien u vragen over bovenstaande of andere huurkwesties heeft, dan helpen de huurrechtspecialisten van BENK Advocaten u graag. Voor advies kunt u bellen met of mailen naar:

Mr. Peter (P.T.) Bakker
bakker@benkadvocaten.nl
050-5445395

Mr. Corina (G.C.) Bouwman
bouwman@benkadvocaten.nl 
050-5445384

Mr. Elizabeth (W.E.A.) Stegeman 
stegeman@benkadvocaten.nl
050-5445382 of 06-29293638