De rechtbank wenste – kort gezegd – antwoorden op de vragen of de coronacrisis moet worden gezien als een gebrek of als onvoorziene omstandigheden, hoe de huurprijsvermindering moet worden beoordeeld en welke omstandigheden meewegen bij het verdelen van de schade.

Nu heeft ons hoogste rechtscollege dan duidelijkheid gegeven.

Voor wie geldt deze uitspraak?

De uitspraak is niet beperkt tot de horeca, maar heeft ook betrekking op andere 290-bedrijfsruimten. De Hoge Raad geeft regels voor huurders van alle middenstandruimtes, derhalve voor zowel de horeca als winkelruimtes.

Voor welke situatie geldt deze uitspraak?

De Hoge Raad geeft aan dat de regels niet alleen zien op periodes van sluiting, maar ook op andere overheidsmaatregelen, bijvoorbeeld  adviezen waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren wordt volgens de Hoge Raad ook begrepen dat geen of veel minder publiek als gevolg van overheidsmaatregelen in het gehuurde komt.

Deze uitspraak van de Hoge Raad heeft dus betrekking op alle situaties waarin huurders van middenstandsruimte getroffen zijn door de overheidsmaatregelen en voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek.

Is de coronacrisis een gebrek?

Anders dan de Procureur- Generaal beantwoordt de Hoge Raad deze vraag negatief. De Hoge Raad vindt dus dat de coronapandemie niet een gebrek oplevert (7:204 lid 2 BW). Dit werd in de lagere rechtspraak en de literatuur wel regelmatig aangenomen. De Hoge Raad baseert dit oordeel op de wetsgeschiedenis van artikel 7:204 BW.

Omdat in de meeste huurovereenkomsten (zoals in ROZ huurovereenkomsten) het recht op huurprijsvermindering vanwege een gebrek echter was uitgesloten, werden vorderingen tot huurprijsvermindering daarom in de praktijk al op onvoorziene omstandigheden gebaseerd.

Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid?

De Hoge Raad beantwoordt deze vraag positief: het niet, of slechts in geringe mate, kunnen exploiteren van het gehuurde als gevolg van coronamaatregelen is een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Hiervan is sprake volgens de Hoge Raad omdat het een omstandigheid is die op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst nog in de toekomst is gelegen en waarmee partijen dus nog geen rekening hebben kunnen houden. Het gevolg hiervan is dat de rechter de huurovereenkomst mag aanpassen door bijvoorbeeld de huurprijs te verlagen. Wanneer een huurder dus een omzetdaling heeft, die veroorzaakt wordt door de verminderde komst van publiek, dan kan de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid de grondslag vormen voor een huurprijsvermindering.

Dit geldt overigens voor huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020, de datum waarop bedrijven voor het eerst moesten sluiten. Ten aanzien van huurovereenkomsten die na deze datum zijn gesloten, zal per geval beoordeeld moeten worden of wel of niet sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Hoe moet de coronakorting berekend worden?

De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak een rekenmodel voor de berekening van de huurprijsvermindering.

De Hoge Raad overweegt dat de coronacrisis in beginsel niet in de risicosfeer van de huurder en evenmin in de risicosfeer van de verhuurder valt. Het uitgangspunt is de zogenoemde share the pain; gelijke verdeling van de (financiële) lasten tussen huurder en verhuurder. De Hoge Raad sluit dus aan bij het uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen, zoals veel kantonrechters al deden.

Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de financiële steun die de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft ontvangen.    

De Hoge Raad hanteert bij het rekenmodel het volgende vier stappenplan, dat wel de ‘vastelastenmethode’ wordt genoemd:

• De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
• Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
• De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
• Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk over de verhuurder en de huurder verdeeld (50/50), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

In zijn uitspraak laat de Hoge Raad aan de hand van een voorbeeld zien hoe deze berekening werkt.

Uitzonderingen o.g.v. redelijkheid en billijkheid

Op grond van de redelijkheid en billijkheid (bijvoorbeeld i.v.m. de hoedanigheid van een verhuurder of huurder of de financiële positie van een der partijen,) kan worden afgeweken van het hierboven genoemde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. Er kunnen dus omstandigheden zijn die er voor zorgen dat het redelijk is om af te wijken van deze gelijke verdeling.

De Hoge Raad benoemt dergelijke omstandigheden, zoals omzet van een webshop of omzet uit andere winkels van de huurder trouwens niet expliciet in zijn uitspraak.

Gevolgen voor de praktijk

Deze uitspraak van de Hoge Raad geeft huurders en verhuurders hopelijk de mogelijkheid om hun conflict middels deze berekening in onderling overleg op te lossen.

Indien u daar als verhuurder of als huurder enige hulp bij wenst, of indien u vragen heeft over deze kwestie, neemt u dan contact op met onze huurrecht specialisten mr. Peter Bakker (Bakker@Benkadvocaten.nl of 050-5445395) of mr. Elizabeth Stegeman (Stegeman@Benkadvocaten.nl of 06 – 29293638).