Een beding in de algemene voorwaarden dat handelingen in strijd met de Opiumwet niet getolereerd worden en deze tot het einde van de huurovereenkomst leiden is dan ook altijd verstandig.
De rol van de burgemeester is in dergelijke situaties ook een belangrijke. De burgemeester kan het pand namelijk sluiten; wanneer de burgemeester op de hoogte is gebracht dat er in het gehuurde een hennepplantage is aangetroffen, kan deze op grond van art. 13b van de Opiumwet het gehuurde tijdelijk sluiten.
Een dergelijke sluiting geeft een verhuurder dan vervolgens de mogelijkheid om de huurovereenkomst zónder tussenkomst van een rechter te beëindigen. Wanneer een burgemeester dus tot sluiting van het pand overgaat, geeft hij daarmee aan de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
Normaal gesproken is voor het ontbinden, voor het beëindigen van een huurovereenkomst, altijd een rechter nodig. Behalve dus wanneer een burgemeester op grond van de Opiumwet tijdelijk sluit. De achterliggende gedachte hiervan is dat een verhuurder op een snelle en eenvoudige manier een einde aan de huurovereenkomst moet kunnen maken wanneer een burgemeester het pand in verband met een hennepplantage gesloten heeft.
Voor dit buitengerechtelijk ontbinden is niet vereist dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Het is dus bijvoorbeeld niet nodig dat een huurder overlast veroorzaakt heeft. Dit tekortschieten zal doorgaans wel het geval zijn, maar juridisch zit het zo dat die buitengerechtelijke ontbinding niet gegrond is op een tekortkoming van de huurder, maar op het enkele feit dat de burgemeester een besluit tot sluiting heeft genomen en het pand daadwerkelijk heeft gesloten.
Als de huurder echter na die sluiting en die buitengerechtelijke ontbinding toch weigert het pand leeg te halen en te ontruimen, dan zal er nog wel een rechter aan te pas moeten komen. Dan zal een verhuurder alsnog, al dan niet in kort geding, deze ontruiming moeten bewerkstelligen. In die procedure zal de rechter moeten oordelen of de buitengerechtelijke ontbinding proportioneel is geweest. Tevens zal de rechter moeten bekijken of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is en daarbij een belangenafweging maken.
Veelal gooien huurders dan in de strijd dat zij zich vele jaren als een voorbeeldige huurder hebben gedragen, dat zij de huur altijd netjes hebben betaald, dat zij (verder) geen overlast hebben veroorzaakt en dat zij al zeer lang huurder zijn; dergelijke argumenten snijden echter niet heel vaak hout. Het gaat er bij deze vorm van beëindiging immers niet om of er wel of geen overlast is veroorzaakt, of dat de huurder wel of geen huurachterstand heeft. De reden voor de beëindiging is immers alleen gelegen in de sluiting door de burgemeester.
Zeer recent heeft zowel het Hof Amsterdam als het Hof Den Bosch weer in het voordeel van de verhuurder beslist.
Een ander argument dat huurders vaak gebruiken, is dat zij het besluit van de burgemeester hebben aangevochten en dat er daarom nog niet ontruimd hoeft te worden. Ook dit baat hen doorgaans niet. Vaste jurisprudentie laat namelijk zien dat het feit dat de bestuursrechtelijke rechtsgang nog open staat, geen beletsel vormt voor een buitengerechtelijke ontbinding. Dit betekent dus dat het besluit van de burgemeester tot sluiting nog niet onherroepelijk hoeft te zijn.
Natuurlijk kunnen er zeer bijzondere of schrijnende omstandigheden zijn die maken dat de bevoegdheid van de verhuurder disproportioneel is, dat de ontbinding dus niet redelijk en billijk is, of dat het belang van de huurder zwaarder moet wegen.
Echter, recente jurisprudentie laat zien dat dit niet snel het geval is. En naar mijn mening terecht. Wilt u meer weten over dit onderwerp neemt u dan contact op met mij?
Mail: stegeman@benkadvocaten.nl
Tel: 050 5445382 of 06 29293638
