Er bestaat veel jurisprudentie van lagere rechters met soms verschillende uitkomsten. De rechtbank Limburg, locatie Roermond, heeft daarom eerder dit jaar vier prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Dit waren de volgende vragen:

1. Moet de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca gezien worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen dan mee bij het bepalen of het verdelen van de schade?

Het duurt al gauw een half tot driekwart jaar voordat de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoordt. En voordat de Hoge Raad dat doet, schrijft de Procureur-Generaal (P-G) altijd eerst een advies. Dit is onlangs gepubliceerd. De Hoge Raad neemt een advies van de P-G doorgaans over, maar dat hoeft niet.

In deze blog geef ik de kern weer van het advies van de P-G en hoe volgens hem de vier vragen beantwoord moeten worden.

1. Ja; een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronacrisis is in beginsel aan te merken als een gebrek.
2. De vermindering van de huurprijs moet worden beoordeeld aan de hand van art. 6:258 BW.
3. Ja; de coronacrisis en de gevolgen daarvan zijn een onvoorziene omstandigheid, zodat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.
4. De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen zijn afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering. Deze vermindering is gebaseerd op het nadeel dat de huurder leidt als gevolg van zijn omzetverlies. Bij de bepaling van dit nadeel moet de TVL (de Tegemoetkoming Vaste Lasten) worden verdisconteerd zoals dat recent is gedaan door het Hof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021.

In het hier onderstaand licht ik de antwoorden van de P-G kort toe.

Ad 1. Op grond van de wet (art. 7:204 BW) is een gebrek een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten.

Nu de coronapandemie en de daaruit voortgevloeide coronacrisis uiteraard niet aan een huurder kunnen worden toegerekend, valt dit aan te merken als een gebrek. Wanneer er sprake is van een gebrek heeft de huurder op grond van de wet recht op een evenredige vermindering van de huurprijs. Echter, dit recht op huurprijsvermindering kan bij verhuur van bedrijfsruimte contractueel worden uitgesloten. Dit gebeurt in de praktijk zeer geregeld. Onder andere de veel gebruikte ROZ modellen bevatten bijvoorbeeld zo'n uitsluiting. In dat geval schiet de huurder, die graag huurprijsvermindering wil, dus niets op met het oordeel dat sprake is van een gebrek. Om die reden is derhalve dan ook niet alleen de vraag gesteld of de coronacrisis een gebrek oplevert, maar ook een onvoorziene omstandigheid. (En dat kan niet contractueel worden uitgesloten).

Ad 2. De mate van de huurprijsvermindering moet volgens de P-G behandeld worden aan de hand van art. 6:258 BW. De toelichting hiervan valt derhalve samen met die op vraag 4.

Ad 3. Van onvoorziene omstandigheden is alleen sprake voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. En deze omstandigheden moeten dan van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Volgens de PG is de coronacrisis dus een dergelijke onvoorziene omstandigheid. Dit volgt volgens hem uit het gegeven dat een gezondheidscrisis met ernst, omvang, impact, en duur van de coronapandemie, alsmede de getroffen overheidsmaatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan ongekend zijn.

Ad 4. De omstandigheden die meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade zijn volgens de P-G:

• Belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder.
• Het omzetverlies.
• Overige omstandigheden.

Bij de bepaling van het omzetverlies heeft het Hof Amsterdam in het arrest van 14 september 2021 bepaald dat daarbij de TVL afgetrokken moet worden van de werkelijke vaste lasten. Volgens die methode wordt de huurkorting als volgt berekend:

(totale werkelijke vaste lasten - TVL-bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x % omzetvermindering x 50%.

Voorts heeft het Hof nog overwogen dat als uitgangspunt dient dat het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder wordt verdeeld.

Voor de time being lijkt dit advies van de P-G en het arrest van het Hof Amsterdam nu houvast te bieden. Echter, zoals gezegd, is de Hoge Raad niet gebonden aan dit advies. Het wachten is nu op het arrest van de Hoge Raad.

Indien u vragen over dit onderwerp heeft neemt u dan contact op met onze huurrecht specialisten mr. Peter Bakker (Bakker@Benkadvocaten.nl of 050-5445395) of mr. Elizabeth Stegeman (Stegeman@Benkadvocaten.nl of 06 – 29293638).