Hoofdverblijf
Het gebeurt nogal eens dat huurders hun huurwoning niet zelf bewonen, maar deze onderverhuren aan iemand anders en daar dan ook nog eens een financieel slaatje uit slaan. Zij bewonen de woning dus niet zelf, maar laten er iemand anders in wonen. Dergelijke huurders hebben dan niet langer het zgn “hoofdverblijf” in de huurwoning.
Het is voor u als verhuurder belangrijk om dat te kunnen bewijzen, want als een huurder het hoofdverblijf niet in de woning heeft, is sprake van wanprestatie. U kunt dan als verhuurder de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden of in een kort geding ontruiming van de woning vorderen. 

Maar wat ís het hoofdverblijf nu eigenlijk?

Deze term is niet in de wet geregeld en rechters geven er een verschillende omschrijving aan. Recent heeft het Gerechtshof in Amsterdam zich er weer over uitgelaten (Hof Amsterdam 28 November 2023 ECLI:2023:3488). Het Hof omschreef het hoofdverblijf als volgt: "Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel bereikt is, er terug te komen."

De Rechtbank Groningen had het hoofdverblijf in een zaak die ik voor een woningcorporatie voerde in een op 27 oktober 2023 gewezen vonnis als volgt gedefinieerd: "Met betrekking tot de definitie van hoofdverblijf dient te worden gekeken naar de feitelijke omstandigheden van het geval, zoals of de huurder regelmatig slaapt in de woning, daar eet en daar zijn zaken behartigt." Kortom, het privéleven moet zich in de woning afspelen. 

Met net andere woorden bedoelen de rechters echter hetzelfde.

Zoals ik al aangaf dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder het hoofdverblijf niet meer in de huurwoning heeft. Dat kan soms best een lastige klus zijn, omdat je als verhuurder iets negatiefs moet bewijzen. Je moet immers aantonen dat de huurder er niet slaapt, er niet eet, daar zijn zaken niet behartigt, dat zijn privéleven zich daar niet afspeelt etc. Dat is voor een verhuurder soms ingewikkeld. Daarom adviseer ik geregeld om in de Algemene Huurvoorwaarden een andere bewijslastverdeling op te nemen, te weten: 
“Indien huurder het gehuurde niet tot hoofdverblijf heeft, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft gehad, op huurder. “

Dit brengt de verhuurder in een veel comfortabelere bewijspositie; de verhuurder hoeft dan niet te bewijzen dat de huurder er niet woont, maar de huurder moet bewijzen dat hij er wél woont. Ik vind dit ook een logischere verdeling, omdat het voor een huurder nou eenmaal gemakkelijker is om te bewijzen dat hij er wél woont, dan dat het voor een verhuurder is om te bewijzen dat hij er níet woont. Het was nog wel een tijdje omstreden of een dergelijk beding met een omkering van de bewijslast zou mogen, maar dat is inmiddels wel het geval; het hebben van hoofdverblijf speelt zich in het privédomein van de huurder af en dan is het ook niet onredelijk om te bedingen dat hij dat vanuit die positie moet bewijzen.

Verboden onderhuur
Als in de procedure blijkt dat een huurder het hoofdverblijf niet in de woning heeft èn hij deze heeft onderverhuurd aan een ander is er ook sprake van woonfraude. Het Gerechtshof in Den Haag heeft hier heel recent een arrest over gewezen (Hof Den Haag ECLI:2024:242).
Een huurster had in strijd met haar huurovereenkomst gehandeld door bij haar moeder te gaan wonen en de woning onder te verhuren aan haar broer. Zij had gesteld dat zij geregeld bij haar moeder moest verblijven vanwege een medisch traject met hormoonbehandelingen waardoor zij vaak misselijk was en pijn had, dat zij verschillende miskramen had gehad en dat het psychisch zeer zwaar voor haar was. 
De vraag die beantwoord moest worden was of het niet hebben van het hoofdverblijf en de verboden onderverhuur wanprestatie van de huurster opleverde, die zo ernstig was dat de rechter de huurovereenkomst zou ontbinden?

De kantonrechter vond deze omstandigheden van dien aard dat het belang van de huurder bij het houden van de huurwoning zwaarder moest wegen dan het belang van de verhuurder en ontbond de huurovereenkomst niet. De verhuurder was het er niet mee eens en ging in hoger beroep bij het Hof. Het Hof had een andere mening dan de kantonrechter en ontbond de huurovereenkomst wèl. Het hof was namelijk van oordeel dat er geen omstandigheden waren die maakten dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Het hof beëindigde de huurovereenkomst daarom alsnog.

Zo ziet u maar dat het niet hebben van hoofdverblijf en verboden onderhuur/woonfraude een huurder duur kan komen te staan en hij zijn huurwoning daarmee kan verliezen.

Heeft u vragen over dergelijke of andere huurzaken, of over het opstellen van een rechtsgeldig beding met betrekking tot het hebben van hoofdverblijf? Neemt u dan contact met mij op:

Elizabeth Stegeman
Per mail: stegeman@benkadvocaten.nl
of telefonisch op 06- 29293638.