Kan een makelaar aansprakelijk zijn voor het vermelden van een lager aantal m2 van een woning dan het werkelijke aantal m2? Ja dat kan!

In een zaak die begon met de koop van een woning in 2014 speelde het volgde. De koper dacht dat hij een woning had gekocht van 150 m2. Dit aantal m2 stond op Funda en in de verkoopbrochure. De NVM-verkoopmakelaar had die informatie verstrekt. Na de koop heeft de koper de woning laten meten en kwam hij er achter dat de woning slechts een oppervlakte had van 124 m2. Een groot verschil.

De koper heeft de makelaar aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De rechtbank en later ook het gerechtshof oordeelden dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld tegen de koper, door het onjuiste aantal m2 te vermelden. Volgens de rechtbank en het gerechtshof is daarbij het volgende belangrijk. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft samen met een aantal andere partijen, waaronder VBO makelaars, een zogenaamde Meetinstructie opgesteld. In die Meetinstructie zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop oppervlaktes worden gemeten.

In deze zaak had de NVM-makelaar de Meetinstructie niet nageleefd. Volgens die Meetinstructie was de oppervlakte van de woning immers 124 m2 in plaats van 150 m2. Om die reden was de makelaar aansprakelijk. De makelaar had overigens in deze zaak de woning niet zelf opgemeten, maar het aantal m2 overgenomen van een andere makelaar die de woning eerder had verkocht.

Vervolgens is de vraag, wat is de schade van de koper? Om in dit soort zaken vast te stellen hoeveel de schade is, moet een vergelijking gemaakt worden tussen de situatie waarin de koper nu verkeert en de situatie waarin hij had verkeert als de NVM-makelaar wel het juiste aantal m2 had genoemd. De Hoge Raad heeft in deze zaak dit jaar geoordeeld, dat het noemen van het onjuiste aantal m2 niet betekent dat de waarde van de woning daalt. In de situatie dat de makelaar een te laag aantal m2 noemt, blijft het feitelijke aantal m2 van de woning gelijk. Dat is en blijft 124 m2 en ook de waarde van de woning blijft gelijk. Natuurlijk is het wel zeer aannemelijk dat de koper een lagere koopprijs had willen betalen, als hij wist dat woning kleiner was dan werd genoemd door de makelaar. Het verschil tussen de koopprijs die hij heeft betaald en die hij zou hebben betaald bij juiste kennis van zaken, kan hij als schade verhalen op de makelaar.

Wilt u de uitspraak zelf lezen? Dat kan hier.

Heeft u vragen over dit onderwerp of andere vragen over vastgoedrecht, dan kunt u contact opnemen met mr. G.C. Bouwman.