Moet de huur gewoon betaald worden? Of kunnen huurders, bijvoorbeeld door te stellen dat sprake is van een gebrek, een lagere huur afdwingen of de huur opschorten ? En is het misschien mogelijk dat zij een beroep doen op onvoorziene omstandigheden of op de redelijkheid en billijkheid?

In het hier onderstaande beantwoorden wij deze vragen.

1. Kan de huurder stellen dat er sprake is van een gebrek?

Als de huurder vanwege de coronacrisis zijn onderneming moet sluiten op last van de overheid en hij geen inkomen meer genereert, doemt de vraag op of hij nog wel gewoon huur moet betalen.

Allereerst geldt wat er tussen de huurder en verhuurder in het onderlinge contract over overheidsmaatregelen is afgesproken. Als hierover niets is afgesproken, dan geldt de wet.

De huurder kan stellen dat sprake is van een “gebrek” (art. 7:204 BW) omdat hij niet het normale huurgenot heeft. Als namelijk sprake is van een gebrek, dan kan een huurder een evenredige  huurverlaging vorderen.

Een “gebrek” is een feitelijke staat van het gehuurde waardoor de huurder niet het normale huurgenot heeft. Dat kan bijvoorbeeld een lekkend dak zijn, maar kan ook bestaan uit andere omstandigheden die het huurgenot belemmeren. De wet eist slechts dat de oorzaak van het gebrek niet aan de huurder kan worden toegerekend. 

De verplichting van de overheid om het pand gesloten te houden gedurende de coronaperiode zou wellicht als zo’n gebrek zou kunnen worden gezien. Hier heeft de rechter zich nog niet over uitgelaten, zodat nog geen volledige zekerheid kan worden gegeven.

Over de sluiting vanwege de coronamaatregelen heeft de rechter zich nog niet uitgelaten, maar wel over het niet voldoen aan overheidsvergunningen. Als een vergunning pand-gebonden is, dan ligt het risico in beginsel bij de verhuurder. Is een vergunning persoons-gebonden, dan ligt het risico bij de huurder. Als er van uit kan worden gegaan dat ‘het pand’ gesloten moet blijven voor het publiek en dat dit niets met de persoon van de huurder van doen zal hebben, dan pleit er veel voor dat de verplichte sluiting van het bedrijfspand wegens corona een gebrek is dat voor rekening van de verhuurder komt.

De huurder zou kunnen stellen dat er sprake is van een gebrek, omdat hij nu als gevolg van de sluiting niet over het gehuurde kan beschikken en hem dit niet toe te rekenen valt. De huurder zou dan kunnen proberen huurvermindering te vorderen, of, als het gebruik helemaal niet mogelijk is, de huurbetaling zelfs gedurende de periode van gedwongen sluiting stop te zetten. Het zal in de praktijk dan gaan om een opschorting van de huurbetaling, omdat de werkelijke vermindering van de huurpenningen bij de rechter moet worden gevorderd.

Hiervoor schreven we al dat huurders en verhuurders van bedrijfsruimte ook (in veel gevallen) van de wet kunnen afwijken met onderlinge afspraken. Dat gebeurt vaak.

In veel gevallen van huur van bedrijfsruimte  zal voor het opstellen van de huurovereenkomst gebruik zijn gemaakt van het zogenaamde ROZ-model met de bijbehorende algemene bepalingen. Hierin is nu juist opgenomen dat ook al is er wél sprake van een gebrek, de huurder toch geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Dat zou betekenen dat die huurder het niet over de boeg van een gebrek kan gooien. Echter, het is dan weer de vraag of het, gelet op deze extreme omstandigheden, wel redelijk en billijk van de verhuurder is om zich hier op te beroepen.

Er is in deze algemene bepalingen echter nog een andere bepaling, artikel 4.1, waar de huurder wellicht ingeval van de coronasluiting een beroep op kan doen. Volgens deze bepaling is de verhuurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde. Het gaat dan om het gebruik dat de ruimte doet voldoen aan de criteria van dit soort bedrijfsruimte. Een van die criteria is dat het moet gaan om “een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening”. En dat is nu hetgeen dat  door de overheid is verboden. Er is dus geen toestemming meer om publiek in het gehuurde te ontvangen en dat valt kennelijk onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Indien deze verantwoordelijkheid geen financiële consequenties heeft in de zin van een eventuele huurprijsvermindering, dan zou deze bepaling een dode letter zijn en dat is niet aan te nemen.

Wij raden aan om altijd eerst in onderling overleg te kijken wat de mogelijkheden zijn en te bezien of er over en weer enige soepelheid en coulance opgebracht kan worden. Als huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, dan zou kunnen worden afgesproken om de huurbetaling op te schorten totdat de Nederlandse rechter op soortgelijke vragen een antwoord heeft gegeven en er dus duidelijkheid is gekomen.

2. Kan de huurder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden?

Een andere mogelijkheid voor de huurder om zijn huur te verlagen is een beroep doen op ‘onvoorziene omstandigheden’ (art 6:258BW). Hiermee kan een huurovereenkomst als het ware open gebroken worden. Als de huurder een beroep doet op ‘onvoorziene omstandigheden’ dan moet hij stellen dat de verhuurder onder deze extreme omstandigheden niet kan en mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Slaagt een dergelijk beroep in een eventuele procedure, dan kan de rechter bijvoorbeeld over de periode van sluiting de huurprijs verminderen of wellicht op nihil stellen.

Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters een beroep op onvoorziene omstandigheden  niet snel honoreren. De rechter zal een dergelijk beroep slechts in uitzonderingsituaties toewijzen. Immers, partijen zijn nu eenmaal in beginsel gebonden aan datgene wat zij overeengekomen zijn. Echter er zijn wel uitzonderingen denkbaar zoals een oorlog of een natuurramp.  Of een rechter de huidige pandemie met een gedwongen sluiting als een onvoorziene omstandigheid zal bestempelen is nog niet in de jurisprudentie beantwoord. Een mogelijke aanknopingspunt is te vinden in de toelichting op bijvoorbeeld de Noodmaatregel ter Overbrugging van de Werkgelegenheid. De overheid ziet  dit als “buitengewone omstandigheden, die niet tot het gewone ondernemingsrisico behoren” en als  “een niet voorzienbare noodsituatie”.  Uit de publicaties tot dusver op internet lijken veel huurrechtdeskundigen van mening te zijn dat ingeval van de corona-crisis een beroep op onvoorziene omstandigheden zou moeten kunnen slagen. Hoeveel extremer zou het immers nog moeten worden voordat een beroep op dit artikel kan worden gedaan? De uitzonderlijkheid lijkt al wel voort te vloeien uit de vaststelling dat een dergelijke algemene maatschappelijke situatie niet eerder in vredestijd is beleefd.

De rechter zal bij de te maken afweging naar aan te nemen valt ook kijken naar welke maatregelen de overheid al getroffen heeft om de schade voor ondernemers/huurders te beperken.

Voor verhuurders kan het verstandig zijn om aan de huurder tijdig een aanbod te doen dat de gevolgen van de sluiting of omzetderving matigt. Hiermee kan mogelijk worden voorkomen dat de huurder andere, verdergaande maatregelen bij de rechter afdwingt. Ook op dit punt geldt derhalve dat het verstandig is om met elkaar in contact te treden om te bezien wat mogelijk is.

3. Kan de huurder een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid?

Zoals gezegd, is in veel gevallen een ROZ-model gebruikt en daarin is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor gebreken en dat de huurder ook geen huurprijsvermindering kan krijgen. Echter, het is wel de vraag of een verhuurder wel redelijk en billijk handelt als hij nu een beroep op die uitsluiting doet en de huurder onverkort aan zijn verplichting om de huur te betalen houdt.

In de wet is opgenomen dat een overeenkomst niet alleen wordt ingevuld door wat in die overeenkomst is opgenomen, maar ook door wat redelijk en billijk is (art. 6:248 BW). De redelijkheid en billijkheid kunnen zowel aanvullend als beperkend werken. Het is natuurlijk de vraag of het in een noodsituatie als deze, waarin specifieke extreme omstandigheden spelen, wel redelijk en billijk is als de verhuurder domweg tegen de huurder zegt dat  in de algemene modelovereenkomst een huurprijsvermindering is uitgesloten; wellicht dat halsstarrig hieraan vasthouden door de verhuurder als onredelijk en onbillijk bestempeld kan worden.

Aan de andere kant is verdedigbaar, dat als de verhuurder met de tijdelijke sluiting van het bedrijfspand gewoon met een last van de overheid te maken heeft,  dit toch eigenlijk geen onredelijk gedrag kan opleveren.

Ook op dit punt geldt dat het verstandig wordt geacht als verhuurder en huurder met elkaar in gesprek gaan om te proberen een regeling te treffen. Een regeling die voor beiden redelijk en billijk voelt.

Met bovenstaande informatie hebben wij laten zien dat er zowel voor de huurders als de verhuurders mogelijkheden zijn om in deze noodsituatie een acceptabele oplossing te bereiken. Heeft u zelf vragen over deze of soortgelijke situaties? De huurrechtspecialisten van BENK Advocaten helpen u graag. Voor advies kunt u bellen met of mailen naar mr. Peter Bakker of mr. Elizabeth Stegeman.

mr. Peter Bakker: bakker@benkadvocaten.nl of 050 5445395
mr. Elizabeth Stegeman: stegeman@benkadvocaten.nl of  050 – 544 53 82 / 06-29293638