Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. De Wet betaalbare huur heeft tot gevolg dat strengere regels van toepassing zijn voor huurprijzen, met het doel huurwoningen in de vrije sector betaalbaarder te maken. Dit nieuwe beleid zal een aanzienlijke impact hebben op zowel verhuurders als huurders, met als belangrijkste wijziging dat meer huurwoningen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) vallen. Wat betekent dit en hoe zal het de huurmarkt veranderen?

Uitbreiding van het Woningwaarderingsstelsel
Het WWS is een op punten gebaseerd systeem om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen. De punten worden berekend op basis van onder andere de oppervlakte van de woning, de zuinigheid met energie en de WOZ-waarde. Hoe meer punten, hoe hoger de huur.

Boven de liberalisatiegrens (vrije sector woningen) geldt op dit moment geen maximale huurprijs. Zoals gezegd vallen vanaf 1 juli 2024 meer huurwoningen onder het WWS. Het stelsel is uitgebreid naar woningen tot en met 186 punten. De huurprijsbescherming en regulering zal daardoor van een huurprijs van circa 880 euro (143 WWS-punten) naar 1.123 euro (186 WWS-punten) gaan. We krijgen daardoor de volgende indeling:

1. Sociale huurwoningen: 143 of minder WWS-punten;
2. Middenhuurwoningen: 144-186 WWS-punten;
3. Vrije sector woningen: 187 punten of meer.

Voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen geldt er een maximale huur: de huur mag nooit hoger zijn dan het wettelijk bepaalde bedrag. Dit heeft tot gevolg dat ongeveer 300.000 woningen op termijn gemiddeld 190 euro per maand goedkoper worden. Het lage- en middenhuursegment neemt hierdoor met circa 113.000 woningen toe. 

Bij huurovereenkomsten die na 1 juli 2024 zijn/worden gesloten, dient te verhuurder de puntentelling van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder te verstrekken. 

Gemeentelijke toezicht en boetes
Bij het ontwerpen van de wet is ook gedacht aan de verdere controle op de uitbreiding van het WWS. Een belangrijke verandering is dat gemeenten nu meer bevoegdheden krijgen om in te grijpen als er een te hoge huurprijs wordt gevraagd. Ze kunnen zelfs boetes opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden. De bestuurlijke boete ter zake van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap, bedraagt ten hoogste € 25.750,00 bij een eerste overtreding en € 103.000,00 bij een tweede overtreding binnen vier jaar na de eerste opgelegde boete. 

Voorheen konden verhuurders de huur bijna onbeperkt verhogen, met slechts de mogelijkheid voor huurders om binnen de eerste zes maanden via de Huurcommissie een huurverlaging af te dwingen. Met de nieuwe wetgeving worden deze regels aanzienlijk strenger. 

Overgangsperiode 
Ondanks dat de Wet betaalbare huur op 1 juli jl. is ingegaan zijn de verplichte puntentelling bij aanvang van de huurovereenkomst en de handhaving door gemeenten uitgesteld tot 1 januari 2025. Dit om de verhuurders en gemeenten meer tijd te geven voor de voorbereiding. Tot die tijd kunnen huurders hun huurprijs wel door de Huurcommissie laten toetsen. De huurder kan te allen tijde naar de Huurcommissie stappen indien de verhuurder zich niet aan de wet houdt. Houdt echter rekening met de overgangstermijn zoals ik bespreek in het kopje hieronder.

Het toepassingsbereik van de wet
De wet geldt zowel voor nieuwe als bestaande huurcontracten, zij het met enkele nuances. Voor de verhuur van onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt dat de wet per direct is ingegaan. De verhuurder dient zich bij deze woningen al aan de maximale huurprijs van het WWS te houden.

Voor zelfstandige woningen met minder dan 144 punten (sociale huurwoningen) kunnen huurders pas een jaar na de ingangsdatum van de wet naar de Huurcommissie stappen voor een huurprijsverlaging. 
Voor middenhuurwoningen geldt de wet enkel voor nieuwe huurovereenkomsten. De huidige wetgeving blijft bij middenhuurwoningen gelden voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn aangegaan. 

Conclusie
Al met al brengt de Wet betaalbare huur ingrijpende veranderingen met zich mee. Terwijl huurders voordelen van de wet zullen ondervinden, moeten verhuurders goed controleren of zij zich aan de nieuwe wetgeving houden. Veel verhuurders zullen hun huurprijs dienen te verlagen. 

Meer weten over de Wet betaalbare huur en het WWS? Neem dan contact op met mij of mijn collega Elizabeth Stegeman