We zijn nu bijna 2 maanden verder en het is tijd om een update te geven met betrekking tot deze punten. Hoewel bepaalde bedrijfsruimte ten gevolge van versoepelende maatregelen in de nabije toekomst weer deels open mag, zijn de hierboven genoemde knelpunten niet verdwenen.

Gebrek

Er bestaat helaas inmiddels nog geen jurisprudentie over de vraag of de huidige coronacrisis, die het gebruik van het gehuurde belet, kan worden gezien als een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten.

Wij waren toen van mening dat dit wél als een gebrek zou kunnen worden gezien. Die mening zijn we (uiteraard) nog steeds toegedaan. Hoewel er op dit punt veel tegenstrijdige (internet) publicaties zijn, is ook een aantal gezaghebbende huurrechtauteurs inmiddels van mening dat de coronacrisis niet een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid is en derhalve een gebrek oplevert in de zin van de wet.

Echter, zoals wij ook al in ons vorige artikel schreven, boet deze constatering vaak direct ook aan belang in, omdat in veel gevallen gebruik is gemaakt van het ROZ model, in welke modelovereenkomst dit gebrek voor risico van de huurder is gebracht.

Huurprijsvermindering

Indien sprake is van een gebrek, heeft een huurder op grond van de wet een aantal rechten. Eén daarvan is  recht op huurprijsvermindering. Echter, in  het ROZ model (in de Algemene Bepalingen) is ook het recht op huurprijsvermindering uitgesloten. Dit lijkt de huurder derhalve niet veel verder te helpen. De vraag die dan echter vervolgens opdoemt, is of een verhuurder, wanneer hij zich beroept op deze uitsluiting, wellicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt? Een andere mogelijkheid die de huurder nog soelaas kan bieden, is of  de huurovereenkomst op dit punt moet worden aangepast wegens onvoorziene omstandigheden.

Redelijkheid en billijkheid

Zoals wij ook in ons vorige artikel schreven, is voor een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heel wat nodig. Hier worden hoge eisen aan gesteld. Dit geldt te meer omdat de verhuurder uiteraard geen verwijt kan worden gemaakt van de ontstane situatie. Voor de beantwoording van de vraag wat redelijk en billijk is, moet rekening worden gehouden met enerzijds alle feiten en omstandigheden van het geval, en anderzijds met de gangbare rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen van huurder en verhuurder. Dit maakt dat in zijn algemeenheid niet gezegd kan worden of een beroep van de verhuurder op uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering voor het verminderd huurgenot naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Onvoorziene omstandigheden

Ook op dit punt geldt dat de lat hoog ligt. Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden moet een huurder namelijk bewijzen dat de omstandigheden van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bovendien moeten deze omstandigheden naar de aard van de overeenkomst of de verkeersopvatting niet voor rekening van de huurder komen.

Ook hiervoor geldt dat een rechter zich  nog niet over deze rechtsvraag gebogen heeft, maar dat, gelet  op wat hierover in de parlementaire geschiedenis is gezegd, de coronacrisis wel degelijk zo'n onvoorziene omstandigheid zou kunnen zijn. Tot dit oordeel kwamen wij ook in onze eerste publicatie. Als de coronacrisis en de door de overheid genomen maatregelen dan als een onvoorziene omstandigheid gekwalificeerd zouden kunnen worden, dan moet vervolgens nog bekeken worden of ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid té bezwaarlijk is geworden. Ook hier zullen, net als bij de redelijkheid en de billijkheid, alle feiten en omstandigheden van het geval een rol spelen alsmede de belangen en posities van de huurder en verhuurder. Ook hier geldt dus dat een algemeen antwoord niet te geven valt.

Opschorting

Voorts besteden wij graag aandacht aan datgene wat wij in de praktijk vaak zien. De afgelopen weken hebben veel huurders met een beroep op overmacht hun huurbetaling opgeschort. De vraag is of dit kan. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat algemeen is aanvaard dat betalingsonmacht geen beroep op overmacht rechtvaardigt. Bovendien is de bevoegdheid tot opschorting van de betalingsverplichting ook in de algemene bepalingen van het ROZ model uitgesloten. Juridisch gezien is het derhalve maar zeer de vraag of huurders wel bevoegd zijn tot opschorting van de huurbetaling. 

Gedeeltelijke ontbinding

Wat wellicht nog wel soelaas biedt is partiële ontbinding door de huurder; zoals wij in ons vorige artikel al schreven kan een huurder ten gevolge van de coronacrisis geen gebruik maken van het gehuurde en kan hij dus niet voldoen aan de exploitatieplicht. De huurder zou  via gedeeltelijke (partiële) ontbinding tijdelijk bevrijd kunnen worden van deze exploitatieverplichting. Deze bevoegdheid tot gedeeltelijke ontbinding is in het ROZ model niet uitgesloten. Dit betreft derhalve wellicht een bruikbare optie voor de huurder om van zijn betalingsverplichting gedeeltelijk te worden bevrijd.

Tot slot geldt, gelijk wij ook al eerder schreven, dat het uiteraard de voorkeur verdient om te proberen de zaak in onderling overleg op te lossen. Elkaar de helpende hand reiken lijkt het verstandigst. Graag staan wij u in dit onderhandelingsproces met raad en daad bij.

Indien u vragen over bovenstaande of andere kwesties heeft, dan helpen de huurrechtspecialisten van BENK Advocaten u graag. Voor advies kunt u bellen met of mailen naar:

mr. Peter Bakker (bakker@benkadvocaten.nl) 050-5445395

mr. Corina Bouwman (bouwman@benkadvocaten.nl) 050-5445384

mr. Elizabeth Stegeman (stegeman@benkadvocaten.nl) 050-5445382 of 06 -29293638