De meeste (professionele) verhuurders weten het inmiddels wel: de laatste tijd vinden rechters meer en meer bedingen uit de Algemene Huurvoorwaarden die op woonruimte van toepassing zijn niet meer oké. Wat vroeger als geldig werd beschouwd, kan nu niet langer door de beugel.

Ik heb het dan bijvoorbeeld over bedingen in de Algemene Huurvoorwaarden over huurverhogingen, rentes, contractuele boetes, servicekosten et cetera.

Daar is nu een nieuwe bijgekomen, namelijk het beding dat een verhuurder een voordracht van een nieuwe kandidaat huurder − zonder redenen − mag weigeren (ECLI:NL:GHAMS:2024:1681). Het Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat een dergelijk beding ook niet mag.

Europese Richtlijn
Omdat het over woonruimte gaat, is de huurder een consument en dan is automatisch de Europese Richtlijn 93/13/EEG van toepassing. De rechter moet deze richtlijn altijd toepassen, zelfs als de huurder er geen beroep op doet.

Op grond van deze richtlijn is een beding uit de Algemene Huurvoorwaarden niet geldig als de consument (huurder) er niet over heeft kunnen onderhandelen en het evenwicht tussen de consument en de andere partij (daardoor) aanzienlijk is verstoord.

In de loop van 2023 en 2024 hebben meerdere rechters bijvoorbeeld huurprijswijzigingsbedingen als oneerlijk bestempeld. Recent heeft de rechtbank Rotterdam nog weer geoordeeld dat een huurprijsverhoging volgens de consumentenprijsindex (CPI) én een automatische verhoging van 3% oneerlijk is (ECLI:NL:RBROT:2024:3741).

Het gevolg is dat de rechter een dergelijk beding moet vernietigen. Dit betekent dat het beding nooit heeft bestaan. Op grond van bestaande jurisprudentie mag de rechter een dergelijk oneerlijk beding niet gaan wijzigen in een eerlijk beding en hij mag bijvoorbeeld ook niet op grond van de redelijkheid en billijkheid iets anders bedenken.

Dit zou dus kunnen betekenen dat alle reeds door huurders betaalde huurverhogingen van de afgelopen jaren onterecht zijn betaald en dat zij dit wellicht kunnen terugvorderen.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad
Hoe dit allemaal precies zit zal binnenkort duidelijk worden door een uitspraak van de Hoge Raad. Vorig jaar heeft de kantonrechter te Amsterdam over deze kwestie zes prejudiciële vragen aan ons hoogste rechtscollege gesteld, te weten:

1. Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat ziet op een verhoging van maximaal 3% bovenop de indexering worden aangemerkt als een oneerlijk beding? 
2. Is een dergelijk beding dan oneerlijk, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden of alleen het oneerlijke deel ervan? 
3. Als het beding als oneerlijk moet worden bestempeld, is dan iedere verhoging vanaf het begin van de huurovereenkomst niet verschuldigd geweest? En hoe zit het voor de toekomst? 
4. Moet de rechter (ook als de huurder zich niet heeft gemeld in de procedure) zelf berekenen wat er dan vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
5. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert? 
6. Is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?

Wij wachten met smart op het verlossende woord van de Hoge Raad. Zodra de Hoge Raad het antwoord op deze vragen gegeven heeft, zal ik daar weer een blog over schrijven.

Uitspraak Hof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2024:1681
Het net besproken beding in de uitspraak van het hof Amsterdam van 18 juni 2024 is weliswaar niet financieel van aard, maar daardoor niet minder belangrijk voor huurders. Huurders willen immers zelf graag een partij kunnen kiezen met wie zij een woning willen gaan delen. Het is voor de blijvende bewoners immers van groot belang met wie zij de woning in de toekomst samen moeten bewonen. Een onbegrensde mogelijkheid van de verhuurder om een potentiële kandidaat ongemotiveerd aan de kant te schuiven betekent volgens het hof (en daar ben ik het mee eens) dat de huurders overgeleverd zijn aan de grillen en voor- en afkeuren van de verhuurder. En dat is niet redelijk en niet rechtsgeldig. 

Uiteraard moet en mag een verhuurder wel enig grip en zicht houden op zijn potentiële huurders, maar een onbeperkte weigeringsbevoegdheid omtrent een potentiële huurder gaat te ver. Een beding waarin staat dat een verhuurder een voordracht van een nieuwe kandidaat huurder sowieso kan weigeren, is dus niet toegestaan.

Wilt u meer over deze kwestie weten of zit u met een dergelijk probleem, dan ben ik per telefoon bereikbaar op 06-29293638 of per mail: stegeman@benkadvocaten.nl. 

Elizabeth Stegeman