25 juli 2008 werd een koopovereenkomst gesloten voor de koop van aandelen voor € 1.800.000. Alleen de mogelijke bodemverontreiniging hadden partijen als opschortende voorwaarde opgenomen. 

De opschortende voorwaarde was zo geformuleerd dat de conclusies en bevindingen van de op te maken bodem- en milieurapportage naar genoegen van partijen moesten zijn en daaruit met betrekking tot de registergoederen geen relevante verontreinigingen of risico’s zouden blijken.

De verkoper ging te werk en 3 april 2009 lag er een bodemrapportage en saneringsplan van het onderzoeksbureau. Daaruit bleek dat de kosten voor de sanering onder € 300.000 zouden liggen, wat in de overeenkomst als minder ernstige vervuiling was aangemerkt.
 
De koopprijs zou daardoor met de helft van de saneringskosten worden verminderd, de opschortende voorwaarde was vervuld en de koopprijs verschuldigd Ten minste, dat dacht de verkoper. De koper dacht daar heel anders over. Vijftien jaar en zestien (tussen)arresten later heeft de verkoper vandaag alsnog gelijk gekregen van het hof. 

Wat was er aan de hand? 
De koper vond het rapport en het saneringsplan ondermaats. De koper stelde dat partijen een oordeel wilden dat de maatstaf ‘naar genoegen van partijen’ zou halen, een maatstaf die volgens de koper hoger lag dan de algemene maatstaf: dat het rapport het resultaat moet zijn van onderzoek en oordeelsvorming die van een redelijk handelend en redelijk bekwame deskundige als opdrachtnemer mag worden verwacht, ofwel de professionele maatman-maatstaf. 

Waarom ‘naar genoegen van partijen’ een hogere maatstaf zou zijn kon de koper evenwel niet aantonen. Er volgden deskundigenberichten die op een veelvoud aan punten de bodemrapportage en het saneringsplan onderuit probeerden te halen. 

Wat was de uitkomst?
Het hof liet geen spaander heel van deze rapporten. De opschortende voorwaarde was dus wel degelijk voldaan in april 2009. Voor uw beeld, Balkenende was nog minister-president en Adele haar eerste album stond in de top 40. 

De koper is nog tevergeefs voor alle andere ankers gaan liggen: redelijkheid en billijkheid, onvoorziene omstandigheden, schuldeisersverzuim, ontbinding wegens tekortkoming, opschorting en aanpassing van de overeenkomst. In 26 pagina’s uitspraak worden alle argumenten van de koper vakkundig afgewezen. De koper dient alsnog de koopprijs te betalen, vermeerderd met 15 jaar rente. 

Wat moet u onthouden? 
Zoals uit deze uitspraak blijkt kan een opschortende voorwaarde tot veel problemen leiden. Het is daarom goed om de voorwaarden en de manier waarop daar uitvoering aan zal worden gegeven heel helder te formuleren. Zo had een gezamenlijk aangewezen onderzoeksbureau hier mogelijk uitkomst geboden. 

Lees de volledige uitspraak hier.

Hulp nodig bij een overeenkomst? Neem dan vooral contact op met Fabian Verduijn via verduijn@benkadvocaten.nl of 050-3136416.